看中一間店面、房東催著簽約，最常問的是「這裡可以開餐廳嗎」「住宅區可以開店嗎」。先說結論：能不能開，由兩套規定一起決定——建物的「使用類組」（寫在使用執照上，建築法管）和土地的「使用分區」（都市計畫管，住宅區能開什麼由各縣市規定）。兩關都要過，過了一關不代表另一關也過；類組不合要辦變更使用，未經核准就變更使用，所有權人或使用人可處 NT$6–30 萬。下面 3 個判斷點依序看。
來源：建築物使用類組及變更使用辦法附表二、第 9 條；建築法第 91 條第 1 項第 1 款。查閱日 2026-09-30。
本文不寫的數字與判斷
變更使用的建築師簽證、結構與消防設備工程、室內裝修審查費用，官方沒有公定價，本文不列金額；各縣市變更使用的審查天數本文沒有逐一核對。附表二沒有點名的業態，本文不替你判定類組字母；附表三「原類組 × 新類組」矩陣逐格要檢討哪些項目，以建築師與建管單位的判讀為準。土地使用分區與免辦變更使用的門檻，本文只核對了臺北市、新北市、臺中市、高雄市，其他縣市以當地規定為準。
短答：先在附表二找你的業態；找不到點名的，拿營業內容問建管單位，不要自己套。內政部把建築物用途分成 A 到 I 九類，類下再分組（附表一是定義，附表二是舉例）。同一個業態，面積、隔間方式或有沒有表演，都可能讓它換一組。
| 類別 | 附表一的定義 | 開店最常碰到的組別 |
|---|---|---|
| B 商業類 | 供商業交易、陳列展售、娛樂、餐飲、消費之場所 | B-1 娛樂消費且處封閉或半封閉（包廂式按摩、理容、KTV）；B-2 批發、展售（500 ㎡ 以上的零售店舖）；B-3 供不特定人餐飲且直接使用燃具（300 ㎡ 以上的餐廳、飲料店，以及飲酒店）；B-4 旅社、旅館、賓館等類似場所（見開旅館要什麼證照） |
| C 工業、倉儲類 | 供儲存、包裝、製造、檢驗、研發、組裝及修理物品之場所 | C-1 汽車修理場；C-2 洗車場、倉庫 |
| D 休閒、文教類 | 供運動、休閒、參觀、閱覽、教學之場所 | D-1 健身房、健身休閒中心、美容瘦身中心；D-5 補習班、兒童課後照顧服務中心、300 ㎡ 以下符合條件的運動訓練班（舞蹈、瑜珈教室怎麼判斷，見開舞蹈教室、才藝班要立案嗎） |
| F 衛生、福利、更生類 | 供身體行動能力受到健康、年紀或其他因素影響，需特別照顧之使用場所 | F-1 1,000 ㎡ 以上的診所、500 ㎡ 以上的產後護理機構；F-3 托嬰中心、幼兒園 |
| G 辦公、服務類 | 供商談、接洽、處理一般事務或一般門診、零售、日常服務之場所 | G-2 一般事務所、辦公室；G-3 一般門診、零售、日常服務（美容院、開放式理髮與按摩、小型餐廳與零售、未達 1,000 ㎡ 的診所） |
| H 住宿類 | 供特定人住宿之場所 | H-1 500 ㎡ 以下的產後護理機構、客房 6 間以上的民宿；H-2 住宅、集合住宅、客房 5 間以下的民宿（把住宅拿來做日租，見日租套房合法嗎） |
A 公共集會、E 宗教殯葬、I 危險物品三類，一般店面很少碰到，表中略去。來源：建築物使用類組及變更使用辦法附表一、附表二（內政部，114-05-13 修正）。查閱日 2026-09-30。
下表每一格都取自該篇證照文已核對附表二原文的寫法；點業態名稱看完整規定。表上沒有的業態，是本站還沒寫，不代表沒有類組問題。
| 業態 | 附表二的類組 | 會讓類組改變的分界 |
|---|---|---|
| 餐飲 | ||
| 早餐店、火鍋店、炸物店 | 餐廳、飲食店：未達 300 ㎡ 屬 G-3 | 300 ㎡ 以上屬 B-3 |
| 飲料店、咖啡廳、冰店 | 飲料店（含茶藝館、咖啡店、冰果店及冷飲店）：未達 300 ㎡ 屬 G-3 | 300 ㎡ 以上屬 B-3 |
| 麵包店 | 附表二沒有列麵包店；只賣不內用較接近「店舖、一般零售場所」，未達 500 ㎡ 屬 G-3 | 有座位內用的，看餐廳、飲食店的 300 ㎡ |
| 酒吧、餐酒館（無陪侍） | 飲酒店屬 B-3，條文沒有面積門檻 | 有表演節目的 B-3 場所列 B-1；備有陪侍的酒吧列 B-1 |
| 美業 | ||
| 按摩店、養生館 | 未區隔且非包廂式屬 G-3 | 區隔或包廂式屬 B-1（怎樣算區隔各縣市認定不同） |
| 髮廊 | 未區隔且非包廂式的理髮場所、美容院屬 G-3 | 區隔或包廂式理髮（理容）場所屬 B-1 |
| 美容工作室 | 附表二「美容院」列 G-3、「美容瘦身中心」列 D-1 | 一般做臉工作室屬哪一項，附表只列名稱，由建管單位認定 |
| 運動、教育與托育 | ||
| 健身房 | 健身房、健身休閒中心屬 D-1 | 300 ㎡ 以下、無三溫暖、SPA、按摩、明火與餐飲的運動訓練班屬 D-5 |
| 補習班、安親班（課後照顧中心） | D-5 | 幼兒園兼辦國小課後照顧屬 F-3 |
| 托嬰中心 | F-3 | — |
| 醫療與照護 | ||
| 牙醫診所、中醫診所、西醫診所 | 未達 1,000 ㎡ 屬 G-3 | 1,000 ㎡ 以上屬 F-1 |
| 產後護理之家（月子中心） | 未達 500 ㎡ 屬 H-1 | 500 ㎡ 以上屬 F-1 |
| 零售與汽車 | ||
| 花店、眼鏡行 | 附表二沒有點名；一般零售場所未達 500 ㎡ 列 G-3 | 500 ㎡ 以上列 B-2 |
| 汽車保養廠、修車廠 | 汽車修理場屬 C-1 | 洗車場屬 C-2 |
| 附表二沒有點名，本站不寫類組字母 | ||
| 美甲、寵物美容、寵物旅館、動物醫院、藥局、物理治療所、攝影工作室、機車行、汽車美容、服飾店——拿營業內容與平面圖問所在縣市建管單位 | ||
來源：建築物使用類組及變更使用辦法附表二（114-05-13 修正），各業態的核對紀錄見各篇文章。查閱日 2026-09-30。
自助洗衣店：附表二把「洗衣店」列 G-3，沒有點名自助洗衣，以建管單位認定為準，廢水與烘衣機的規定見開自助洗衣店要什麼證照。
短答：建物要照使用執照核准的類組使用；換到別的類組，或雖然同組卻動到防火區劃、避難設施、消防設備、停車空間，都要申請變更使用執照。一定規模以下的使用變更可以免辦，但門檻由各縣市自己訂，沒有全國一致的面積。
| 規定 | 內容 | 出處 |
|---|---|---|
| 照核定類組使用 | 「建築物應依核定之使用類組使用」；變更類組，或有建造行為以外的主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間等「與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照」 | 建築法第 73 條第 2 項 |
| 免辦門檻由地方定 | 「一定規模以下之免辦理變更使用執照相關規定，由直轄市、縣（市）主管建築機關定之」 | 建築法第 73 條第 3 項 |
| 先過分區，才談類組 | 變更使用類組，除應符合都市計畫土地使用分區管制或非都市土地使用管制的容許使用項目外，並依附表三辦理 | 辦法第 3 條 |
| 以整層為原則 | 變更使用類組應以整層為之；局部變更要以一小時防火時效的牆壁、樓板、防火門窗區劃，並直接連通直通樓梯、梯廳或屋外（或經符合規定的走廊） | 辦法第 5 條 |
| 變更為 B 類等的相鄰要求 | 變更為 A、B、C 類及 D-1 組的使用單元，建築物主要構造應為防火構造；在非商業區的，與 H 類及 F-1、F-2、F-3 組的單元之間，要以一小時防火時效的無開口牆壁與樓板區劃分隔 | 辦法第 7 條 |
| 要檢討什麼 | 附表三依原類組與新類組決定檢討項目：同類跨組（B 類除外）檢討防火區劃、分間牆、內部裝修材料、直通樓梯步行距離、停車空間、無障礙設施等；跨類變更與 B 類跨組，再加樓梯寬度、避難層出入口、走廊淨寬、最低活載重等 | 附表三說明二、三 |
| 審查與施工 | 不須施工的，審查合格發變更使用執照；須施工的先發同意變更文件，施工期限最長 2 年、可展期一次 6 個月，完工申請竣工查驗 | 辦法第 9 條 |
| 舊使照沒寫類組 | 原使用執照未登載使用類組的，建管機關會在申請變更使用時確認類別、組別並加註；所有權人也可以申請加註 | 辦法第 2 條第 3 項 |
| 罰則 | 未經核准變更使用擅自使用建築物，處所有權人、使用人 NT$6–30 萬，限期改善或補辦手續；屆期仍繼續使用得連續處罰、限期停止使用，必要時停止供水供電、封閉 | 建築法第 91 條第 1 項第 1 款 |
來源：建築法第 73、91 條；建築物使用類組及變更使用辦法第 2、3、5、7、9 條、附表三。查閱日 2026-09-30。
兩個常見誤會：①同一組不等於不用辦。未達 500 ㎡ 的零售店舖和未達 300 ㎡ 的餐廳在附表二都是 G-3，類組沒變；但裝修時動到防火區劃、消防設備或停車空間，第 73 條同樣列為要申請變更使用執照的情形（一定規模以下依各縣市免辦規定），而且土地使用分區對零售和餐飲的允許範圍可能不同（見問題 3）。②變更使用和室內裝修是兩件事。供公眾使用建築物的室內裝修另要申請審查許可、由登記的室內裝修業者施工（建築法第 77-2 條），見室內裝修審查許可怎麼辦；開店後，供公眾使用建築物還要定期辦公共安全檢查簽證申報（第 77 條第 3 項）（沒辦被查到會怎樣，見稽查來了怎麼辦），消防另有消防安全設備檢修申報。
短答：住宅區不是一律不能開店，也不是一律可以；能開哪一行、多大、在幾樓，看所在城市的規定。都市計畫法只定原則——住宅區的使用「不得有礙居住之寧靜、安全及衛生」（第 34 條），細節由直轄市自訂施行細則或自治條例，其他縣市適用「都市計畫法臺灣省施行細則」。同一間店面，在臺北市和臺中市的答案可能不同。以最常被問的餐廳、飲食店為例：
| 城市 | 住宅區開餐廳、飲食店的規定 | 飲酒店 |
|---|---|---|
| 臺北市 | 第一種住宅區的清單沒有飲食業。第二、三、四種住宅區：飲食業（限營業樓地板 150 ㎡ 以下）附條件允許，臨接 8 公尺以上道路、限一樓及地下一樓；第三之一、三之二、四之一種住宅區可用到二樓，但二樓那層及以下各樓層都要是非住宅使用。超過 150 ㎡ 屬另一組「餐飲業」 | 150 ㎡ 以下只在第三之一、三之二、四之一種住宅區附條件允許 |
| 新北市 | 不得作樓地板面積超過 300 ㎡ 的飲食店；飲食店、美容美髮限一樓、二樓及地下一樓。主要出入口臨 15 公尺以上道路等四項條件都符合的，不受面積與樓層限制 | 住宅區不得 |
| 臺中市 | 不得作樓地板面積超過 500 ㎡ 的飲食店；飲食店、商場（店）、美容美髮限一樓、二樓及地下一樓，要有獨立出入口（共用出入口要經公寓大廈區分所有權人會議同意） | 住宅區不得 |
| 高雄市 | 飲食店使用一樓及地下一樓、各樓層未超過 300 ㎡；臨 15 公尺以上道路的可用到二樓 | 住宅區不得 |
| 其他縣市 | 都市計畫法臺灣省施行細則：不得作超過 300 ㎡ 的飲食店；飲食店、美容美髮限一樓、二樓及地下一樓。個別都市計畫可能另有管制要點，問當地都市計畫單位 | 住宅區不得 |
來源：都市計畫法第 32、34、39 條；臺北市土地使用分區管制自治條例第 6–9 條與附表、臺北市土地使用分區附條件允許使用標準附表（114-07-09）；都市計畫法新北市施行細則第 14、15 條（114-11-05）；都市計畫法臺中市施行自治條例第 18–20 條（115-05-26）；都市計畫法高雄市施行細則第 18 條附表一（115-06-01）；都市計畫法臺灣省施行細則第 15、16 條。查閱日 2026-09-30。
其他業態在臺北市住宅區的分區限制，本站證照文已逐項核對的有這些：
| 業態 | 臺北市住宅區（取自各篇） |
|---|---|
| 寵物美容 | 住一、住二不行；住三附條件，臨 8 公尺以上道路、營業樓地板 500 ㎡ 以下、限一樓（得併同地下一層）、毗鄰與樓上住戶所有權人書面同意 |
| 寵物旅館（寄養） | 住三、三之一、三之二、四、四之一附條件，臨 12 公尺以上道路、營業樓地板 500 ㎡ 以下 |
| 動物醫院 | 住一、住二的允許清單沒有；住三附條件，臨 12 公尺以上道路、500 ㎡ 以下、限一樓（得併同地下一層） |
| 機車行 | 住一、住二不能設；住三附條件，臨 10 公尺以上道路、限一樓、150 ㎡ 以下 |
| 洗車、汽車美容 | 「汽車保養所及洗車」住一到住四都不能設；住三之一、三之二、四之一附條件 |
| 修車廠 | 「汽車修理廠」住宅區都不能設 |
| 攝影棚 | 「照相及軟片沖印業」住一到住三不能設；住三之一、三之二、四、四之一附條件 |
| 酒吧（飲酒店） | 150 ㎡ 以下只在第三之一、三之二、四之一種住宅區附條件，臨 12 公尺以上道路 |
不在都市計畫範圍內的土地（非都市土地）另有一套：先劃定使用分區（特定農業、一般農業、鄉村、工業……），再編定使用地類別（甲、乙、丙、丁種建築用地、農牧用地……），依各使用地的容許使用項目使用（非都市土地使用管制規則第 2、3、6 條）。民宿更特別：只能開在民宿管理辦法第 3 條列的特定地區，一般市區的公寓申請不到。露營場在農牧、林業用地另有面積與設施上限，見開露營區合法嗎。
短答：兩樣都能線上先查，但正式判斷以主管機關的書面結果為準。下表是四個直轄市政府自己的查詢入口：
| 城市 | 使用執照（存根） | 土地使用分區 | 營業項目能不能在這裡開 |
|---|---|---|---|
| 臺北市 | 建築管理工程處執照存根查詢系統：可自行查詢使用執照號碼並列印存根影本 | 都市計畫整合查詢系統、土地使用分區線上查詢及核發系統 | 便民e化土地使用分區營業及使用項目查詢系統（輸入門牌與營業項目）；辦公司、商業登記前跑營業場所預先查詢 |
| 新北市 | 建管便民服務資訊網「執照存根資料」 | 新北市城鄉資訊查詢平台（使用分區圖資、土地使用管制要點） | 本文未查到線上預審系統，問市府都市計畫單位 |
| 臺中市 | 建築執照存根查詢系統 | 都市計畫土地使用分區線上申請系統 | 本文未查到線上預審系統，問市府都市計畫單位 |
| 高雄市 | 工務局執照存根查詢系統 | 高雄市都市計畫地理資訊（分區查詢） | 本文未查到線上預審系統，問市府都市計畫單位 |
臺北市自 2023-01-01（112 年 1 月 1 日）起，公司、商業登記的營業場所全面預審：設立、遷址或新增營業項目，要先在營業場所預先查詢系統查地址與營業項目是否符合土地使用分區管制與建築管理規定，附 3 個月內的建物登記謄本或建物所有權狀，查詢結果效期 6 個月。診所等醫事機構、托嬰中心、月子中心不屬這個系統的審查範圍，直接問各自的主管機關。其他縣市可以用內政部國土管理署的全國土地使用分區資料查詢系統先看，但該系統註明結果「不得作為任何形式證明或主張」；要正式文件，向所在地申請土地使用分區證明。
來源：臺北市營業場所土地使用分區管制與建築管理規定查詢表（申請案件注意事項）；臺北市建築管理工程處「使用執照(存根)影本如何申請？」；各市政府查詢系統首頁；全國土地使用分區資料查詢系統注意事項。查閱日 2026-09-30。
建築法把一定規模以下免辦變更使用的門檻交給各縣市自訂，所以同一種改法，在不同城市答案不同。下表只列本文核對過原文、開店最常用到的項目；表外的組合以各市附表為準。四個市都寫明：免辦仍要符合土地使用分區，消防與室內裝修照樣要辦。
| 城市 | 規定 | 開店常用到的門檻（原文） |
|---|---|---|
| 臺北市 | 一定規模以下建築物免辦理變更使用執照管理辦法（113-12-03 修正）附表一 | 擬使用為餐廳、飲食店、冷飲店、一般咖啡館、茶藝館（無陪侍）且未達 150 ㎡ 者；其他組合依附表一標示，分未達 100、200、500 ㎡ 等級。變更後屬補習班、兒童課後照顧、托嬰中心、500 ㎡ 以下產後護理機構等的，免辦仍要經目的事業主管機關轉送都發局審查 |
| 新北市 | 辦理建築物一定規模以下免辦理變更使用執照要點 附表一（住宅區） | 餐廳、飲食店、飲料店：一樓（得含夾層）、二樓，小於 300 ㎡；店舖、一般零售、開放式理髮：一樓，小於 200 ㎡；診所：各層小於 500 ㎡；補習班：一、二樓，小於 200 ㎡（不得小於 30 ㎡） |
| 臺中市 | 一定規模以下建築物申請免辦理變更使用執照辦法（110-04-21 修正）附表一 | 變更為 G-2、G-3「無限制條件」，得免提出申請；變更為 D-5 在避難層未達 300 ㎡（直上層另有未達 200 ㎡ 的條件）、變更為 D-1 在避難層未達 150 ㎡，要送都發局審查。要辦營業登記或立案登記的，應先申請免辦變更使用執照 |
| 高雄市 | 建築物免變更使用執照辦法（109-12-17 修正）附表 | 住宅（H-2）改理髮、按摩、美容院、餐廳、咖啡館：二樓以下至地下一樓、未達 300 ㎡；改店舖、一般零售、診所、事務所：未達 500 ㎡。以一戶為單元、同一樓層限一項；供公眾使用、非同一人所有且無獨立出入口的集合住宅不適用 |
來源：臺北市一定規模以下建築物免辦理變更使用執照管理辦法第 3 條、附表一說明；新北市免辦理變更使用執照要點附表一、要點第二、四、六點；臺中市一定規模以下建築物申請免辦理變更使用執照辦法第 3、4、6、8 條與附表一；高雄市建築物免變更使用執照辦法第 3、6、7 條與附表。查閱日 2026-09-30。
這張清單也適合房東、代書在帶看時先過一遍；每一項後面是依據。從業態門檻、登記、稅籍一路到開業後申報的完整順序，見開業法規檢核清單（給會計師、記帳士、代書、房東）。
| # | 要確認的事 | 依據 |
|---|---|---|
| 1 | 拿到使用執照號碼或影本，看這一層核准的使用類組；舊使照沒寫類組的，問建管單位怎麼確認 | 建築法第 73 條；辦法第 2 條第 3 項 |
| 2 | 用附表二找你的業態屬哪一組，量清楚要用的樓地板面積（300、500、1,000 ㎡ 都是常見分界） | 辦法附表二 |
| 3 | 查土地使用分區，對照所在城市住宅區或商業區的條文：允不允許、面積上限、限幾樓、臨路寬度 | 都市計畫法第 32–39 條；各市施行細則或自治條例 |
| 4 | 類組不同時，先查是否在該市免辦門檻內；不在的，請建築師評估變更使用（原則上以整層為之） | 建築法第 73 條第 3 項；辦法第 5 條；各市免辦規定 |
| 5 | 確認要用的空間有沒有違建、增建；變更使用時違建部分另依違章建築規定處理 | 辦法第 10 條 |
| 6 | 公寓大廈的店面：看出入口是否獨立、規約有沒有限制；臺中市住宅區的飲食店、美容美髮要有獨立出入口，共用出入口要經區分所有權人會議同意 | 臺中市自治條例第 19 條；高雄市免辦辦法第 3 條 |
| 7 | 要裝修的，確認是否屬供公眾使用建築物、要不要申請室內裝修審查；消防設備由消防設備師依場所類別配置 | 建築法第 77-2 條 |
| 8 | 罰則同時及於所有權人與使用人，把「變更使用或登記辦不下來怎麼處理」寫進租約，房東、房客都有保障 | 建築法第 91 條 |
招牌不在這張清單裡，但同樣要另向建管單位申請許可，見店面招牌要不要申請。
| 做法 | 費用 | 說明 |
|---|---|---|
| 自己用上面的系統查使用執照存根、土地使用分區 | 依各系統規定 | 線上查詢僅供參考；正式證明依各地申請規定 |
| 變更使用執照（建築師簽證、結構與防火檢討、施工） | 依建築師報價 | 官方沒有公定價，本文不寫金額 |
| 室內裝修審查、消防設備 | 依室內裝修業者、消防設備師報價 | 官方沒有公定價，本文不寫金額 |
| 開幕前數位準備（安博力開業一條龍） | 數位起步 NT$38,000 起 | Google 商家檔案、預約或導航入口、開幕宣傳；不含類組判定、變更使用或證照代辦 |
| 你的情況 | 先做這件事 |
|---|---|
| A. 還在看店面、沒簽約 | 同一天查兩樣：使用執照的類組、土地使用分區；對照附表二與所在城市的住宅區條文。臺北市直接跑營業場所預先查詢，結果出來再付訂金 |
| B. 已簽約，才發現類組或分區不合 | 分區不允許的，變更使用也救不了，先和房東談；只是類組不同的，問建管單位是否在免辦門檻內，不在就請建築師評估變更使用，核准前不要開始營業 |
| C. 想在自己住的房子開工作室或小店 | 住宅屬 H-2；先看分區允不允許這一行，再看所在城市把住宅改作店面的免辦條件（例如高雄市住宅改餐廳、美容院要在二樓以下、未達 300 ㎡）。臺北市「住宅為主兼辦公室」預審要附切結書，住宅使用要超過建物登記面積 3/5 |
房東說之前有人在這裡開過同一行、你打算直接接手原本的店，登記和許可怎麼處理見頂讓、接手舊店：原本的證照能不能沿用；開第二家店時，類組和分區要每一間各查一次，其他要重辦的項目見開分店要重新申請哪些。
類組和分區確認後，是讓附近的人找得到你。開幕前的數位準備照這個順序做：新店開幕前 60 天必做的 10 件事。各業態還要過哪些證照關卡，見各業態法定門檻總覽；餐飲、診所、美業最常卡在店面類組，產業概況見餐飲產業指南、醫美／牙醫產業指南、美髮／美甲／SPA 產業指南。
已經在營業、要搬到新店面的，登記、稅籍、許可與招牌的順序見店面搬家要辦什麼；簽約之後的押金、修繕與提前解約，見店面租約常見爭議。
招牌另有許可與維護規定，不能只用店面使用類組判斷；收到相關公文時見招牌改善、拆除與救濟的核對。
確定能開之後要裝潢，天花板、牆面、改隔間要不要送室內裝修審查，見店面裝潢要申請室內裝修許可嗎。
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