店面租約常見爭議：押金、修繕、提前解約怎麼看？
公證、房東賣屋與租金扣繳

來源：土地法第 99 條；內政部 102 年 10 月 3 日內授中辦地字第 1026038908 號函；民法第 425、440 條。查閱日 2026-10-01。

• 先看表：店面租約和住宅租約差在哪
• 問題 1：押金要付幾個月？退租時可以扣什麼？
• 問題 2：漏水、設備壞了誰修？房東不修怎麼辦？
• 問題 3：想提前解約、房東要收回或賣房，怎麼看？
• 租約要不要公證？許可制業態的租約年限
• 付租金給個人房東：扣繳、補充保費與房屋稅
• 搬到新店面：登記與 Google 商家
• 談不攏：調解與起訴前程序
• 花多少：自己辦和請人辦
• 3 種情況的建議行動
• 常見問題 FAQ

先看表：店面租約和住宅租約差在哪

「押金最多兩個月」這類說法，出處是住宅租賃的規定。店面先確認自己適用哪一套。

來源：租賃住宅市場發展及管理條例第 3、5、7 條（112-02-08 修正）；土地法第 97–99 條（113-08-07 修正）；內政部 102 年 10 月 3 日內授中辦地字第 1026038908 號函；內政部地政司「新制住宅租賃契約上路 權利義務有保障」。查閱日 2026-10-01。

問題 1：押金要付幾個月？退租時可以扣什麼？

短答：押金幾個月、什麼時候退、可以扣什麼，店面都看租約；法律管的是你保管店面的責任範圍，以及房東主張賠償的期限。

來源：民法第 432–434、445–448、456 條（115-08-17 修正）；內政部 102 年函；公證法第 13 條；司法院常見問答「如何辦理房屋租賃契約公證？」（110-05-19 更新）。查閱日 2026-10-01。

因為法律沒有替店面押金訂上限或退還天數，簽約或續約時就把三件事寫進租約：押金幾個月、退租點交後幾日內退還、可以扣抵哪些項目（欠租、損壞修復、未回復原狀的費用）。押金對房東也有稅務效果：所得稅法第 14 條第 1 項第五類第 3 款規定，房東收押金要按當地銀行業通行的一年期存款利率計算租賃收入，這是房東的申報事項。

問題 2：漏水、設備壞了誰修？房東不修怎麼辦？

短答：先看租約有沒有約定；契約沒約定、也沒有習慣時由房東負擔。房東不修，你要先通知、再定相當期限催告，逾期不修才可以終止契約或自己修，再請求償還費用或從租金扣除。

來源：民法第 423、429、430、435、437、441 條；公寓大廈管理條例第 10 條（111-05-11 修正）。查閱日 2026-10-01。

實務上三件事要留下紀錄：現況照片與日期、通知房東的書面紀錄、你給的期限。條文沒有規定「相當期限」是幾天，也沒有規定催告一定要用哪種形式；能證明你通知過、給過期限，之後主張終止或扣租才站得住。漏水源頭在樓上或大樓管線時，大樓內各戶怎麼分擔是公寓大廈管理條例的事，你跟房東之間仍看民法與租約，個案責任以調解或法院認定為準。

裝潢與增設設備也要先想好：你支出有益費用、增加店面價值，而房東知情未反對的，租約終止時房東應償還，但以現存的增價額為限；你自己增設的工作物可以取回，但要回復原狀（民法第 431 條）。你的償還費用請求權與工作物取回權，自租賃關係終止時起 2 年不行使而消滅（第 456 條）。

問題 3：想提前解約、房東要收回或賣房，怎麼看？

短答：定期租約到期才消滅，提前終止要有約定並先期通知；違約金過高法院得酌減。房東要因欠租終止，房屋要遲付達 2 個月租額並先催告。房東賣屋，租約原則上繼續，但未公證的長租約例外。

來源：民法第 250–252、425、426-2、431、438、440、443、449–451、453、455 條。查閱日 2026-10-01。

租約沒有提前終止的約定、你又想先走，法律能不能讓你終止、要賠多少，本文不替個案下結論。比較穩的路是先和房東談成書面的合意終止（寫清楚終止日、押金怎麼結、設備與裝潢怎麼處理）；談不攏再走下面的調解。也要注意：逾一年的不動產租約應以字據訂立，未以字據訂立者視為不定期限租賃（民法第 422 條）——口頭講好的長租，法律上可能只是不定期租約。

租約要不要公證？許可制業態的租約年限

短答：一般店面法律沒有要求公證，但公證有兩個效果——可以約定逕受強制執行，以及讓逾 5 年的長租約適用買賣不破租賃。補習班、幼兒園、托嬰中心、安親班則是法規直接要求。

來源：公證法第 13、108、109、119、120、122 條（108-04-03 修正）；司法院常見問答「如何辦理房屋租賃契約公證？」（民事廳，110-05-19 更新）。公證法第 129 條規定司法院得以命令調整收費標準，以公證處所現場計算為準。查閱日 2026-10-01。

本文計算（算法）：三年租約的租金總額＝月租 × 36，五年＝月租 × 60；再和房屋課稅現值比較取高者，加上押金，對照上表級距。本文不代入任何租金。

來源：短期補習班設立及管理準則第 9 條（110-01-05 修正）；幼兒園與其分班設立變更及管理辦法第 6-1 條（112-02-27 修正）；私立兒童及少年福利機構設立許可及管理辦法第 3 條（106-11-27 修正）；兒童課後照顧服務班與中心設立及管理辦法第 10 條（108-12-05 修正）。查閱日 2026-10-01。

只有補習班寫「公證或認證」，其他三種只寫「經公證」。托嬰中心想在租約加提前解約條款，會和設立許可辦法衝突，簽約前先問社會局。其他許可制業態，本文沒有查到租約年限的規定，問該業態的主管機關。

付租金給個人房東：扣繳、補充保費與房屋稅

短答：店家付租金給境內居住的個人房東，是扣繳義務人——小規模營業人也一樣。單次租金超過 NT$20,000 要扣 10%；單次達 NT$20,000 要扣 2.11% 補充保費。

來源：所得稅法第 14、88、89、92、111、114 條（115-09-11 修正）；各類所得扣繳率標準第 2、13 條（110-06-30 修正）；財政部北區國稅局「小規模營業人給付所得時需依規定扣繳稅款」（2026-01-01）；全民健康保險法第 2、31、33 條；全民健康保險扣取及繳納補充保險費辦法第 3、4 條；健保署「二代健保補充保險費簡介」（115.01.05 版）；房屋稅條例第 4、5 條（113-01-03 修正）。查閱日 2026-10-01。

北區國稅局的例子：114 年向境內居住的個人承租店面開小吃店、經核定為免用統一發票的小規模營業人，每月租金 NT$25,000，應扣 10% 稅款 NT$2,500，次月 10 日前繳納，並辦理 114 年度扣繳憑單申報。本文計算：單次給付剛好 NT$20,000 時，應扣稅額 NT$2,000 未超過 NT$2,000，免扣繳；但補充保費的門檻是「達」NT$20,000，仍要扣 NT$422。兩個門檻差一點點，付款前看清楚。

租約若約定扣繳稅款或補充保費由承租人負擔，對扣繳、補充保費與申報有什麼影響，本文沒有取得國稅局說明的原文，簽約前問所在地國稅局。房東把房子出租作營業用，房屋使用情形變更要在每期房屋稅開徵 40 日以前向稅捐稽徵機關申報（房屋稅條例第 7 條），這是房東的申報義務。

搬到新店面：登記與 Google 商家

租約到期換地方、或因爭議搬走，地址一變，登記和線上資料都要跟著改。

來源：商業登記法第 15、33 條；商業登記規費收費準則第 3 條；營業稅法第 30、46 條；稅籍登記規則第 8 條；建築法第 77、91 條；Google 商家說明「擁有權或地點異動」、「重新驗證」、「搬遷或改名」（平台規則，不是法規）。查閱日 2026-10-01。

新店面簽約前，先用這間店面能不能開這一行確認類組與分區；招牌要不要重新申請，見店面招牌要不要申請；不搬了、直接收掉的，見收店、歇業要辦什麼。

談不攏：調解與起訴前程序

短答：店面租約不是消費關係，不走消保申訴。可以向鄉鎮市區調解委員會聲請調解；租金增減的爭議、NT$50 萬以下的財產權爭議，起訴前本來就要先經法院調解。

來源：鄉鎮市調解條例第 1、10、13、23、26、27、35 條（112-01-13 修正）；民事訴訟法第 77-20、403、404、406 條（112-11-29 修正）；民法第 442 條；租賃住宅市場發展及管理條例第 5 條。查閱日 2026-10-01。

已經在區公所調解不成立的，法院得逕以裁定駁回調解聲請（民事訴訟法第 406 條第 1 項第 2 款），兩條路不必重複走。被客人申訴是另一套程序，見被客人申訴怎麼辦；衛生、消防等行政機關來查，見稽查來了怎麼辦。

花多少：自己辦和請人辦

3 種情況的建議行動

簽新租約前的檢查順序，見這間店面能不能開這一行的簽約前清單；整間頂讓、換老闆的登記與許可，見頂讓、接手舊店；新店面開幕前的數位準備，照新店開幕前 60 天必做的 10 件事的順序做。各業態開業要過哪些關，見各業態法定門檻總覽。

常見問題 FAQ

搬店時登記、稅籍、許可與 Google 商家要怎麼改，見店面搬家要辦什麼。