手上有一間空的套房，想放上 Airbnb 做短租，最常先問的是「這樣合法嗎」。先說結論：在台灣，以日或週把房間租給不特定旅客，法律上就是旅館業，要先辦公司或商業登記、再向縣市政府領旅館業登記證才能營業；位在特定地區、不是集合住宅的自住房子，可以改申請民宿。沒有登記就經營，處 NT$10 萬至 200 萬並勒令歇業；沒有登記就在網路刊登，另處 NT$10 萬至 150 萬。下面 3 個判斷點依序看。
來源：發展觀光條例第 55 條第 4 項、第 55-1 條；租賃住宅市場發展及管理條例第 4 條。查閱日 2026-10-01。
本文不寫的數字
各縣市查緝件數與罰款總額只見於媒體報導，本文沒有找到官方原始檔，不列。旅館業的建築、消防改善與責任保險保費，官方沒有公定價，本文不寫金額。短租收入的營業稅、所得稅與房屋稅，本文沒有查核，不寫稅率。住宅區能不能設旅館，各地都市計畫不同，本文沒有逐一核對。
短答：以日或週收費、接待不特定旅客，就算；叫它套房、共享或短租都一樣。旅館業的定義用的是「以各種方式名義」，看的是你實際怎麼經營，不是房源標題或契約名稱。
| 判斷點 | 條文怎麼寫 | 出處 |
|---|---|---|
| 旅館業的定義 | 「觀光旅館業以外，以各種方式名義提供不特定人以日或週之住宿、休息並收取費用及其他相關服務之營利事業。」 | 發展觀光條例第 2 條第 8 款；旅館業管理規則第 2 條 |
| 「日租套房」是什麼 | 臺北市觀傳局：未領取觀光旅館營業執照、旅館業登記證或民宿登記證，以各種方式名義提供不特定人以日或週之住宿、休息並收取費用及其他相關服務之營利事業 | 臺北市政府觀光傳播局常見問答 |
| 「居家共享」的說法 | 臺北市觀傳局：不少受裁處者表示在 Airbnb 等平台刊登短期住宿為「居家共享」；依發展觀光條例，提供旅客短期住宿屬於旅館業，應依法設立登記 | 臺北市觀傳局新聞稿（2025-05-02） |
| 住宅租賃的範圍 | 租賃住宅是「以出租供居住使用之建築物」；「供休閒或旅遊為目的」「租賃期間未達三十日」的租賃，不適用租賃住宅市場發展及管理條例 | 租賃條例第 3 條第 1 款、第 4 條 |
| 月租是不是就不算 | 條文沒有「租期滿 30 日就不是旅館業」的規定；旅館業看「不特定人」「以日或週」「以各種方式名義」，由主管機關依經營事實認定 | 本文依上列條文整理 |
簡單說：以居住為目的、租期 30 日以上的住宅出租，走民法第 421 條與租賃條例；以日或週接待旅客，走發展觀光條例，要先有登記證。
來源：發展觀光條例第 2 條；旅館業管理規則第 2 條；租賃住宅市場發展及管理條例第 3、4 條；民法第 421 條；臺北市觀傳局「什麼是日租套房?」。查閱日 2026-10-01。
短答：市區公寓大樓多半只剩旅館業一條路；民宿只能開在特定地區，而且不得設於集合住宅。兩條路都是先拿登記證、後營業。旅館業登記證怎麼申請、要過哪些建築與消防的關，見開旅館要什麼證照。
| 項目 | 旅館業 | 民宿 |
|---|---|---|
| 前提 | 先依法辦妥公司或商業登記（條例第 24 條） | 利用自用或自有住宅、家庭副業方式經營（條例第 2 條第 9 款）；由建築物實際使用之自然人自行經營，以一家為限（辦法第 8 條） |
| 能開在哪裡 | 條例與規則沒有限定地區；土地使用分區是否允許旅館，依各地都市計畫 | 限非都市土地、國家公園區，及都市計畫內的風景特定區、觀光地區、原住民族地區、偏遠地區、離島等（辦法第 3 條） |
| 集合住宅 | 旅館業管理規則沒有直接禁止的條文，但要附「建築物核准使用證明文件」與土地、建物同意使用證明（規則第 4 條） | 不得設於集合住宅；以社區內整棟建築物申請並取得區分所有權人會議同意者，得附保留廢止權的附款核准（辦法第 8 條） |
| 空間與規模 | 至少要有旅客接待處、客房、浴室（規則第 6 條） | 一般客房 8 間以下、客房總樓地板面積 240 ㎡ 以下（辦法第 4 條） |
| 責任保險 | 每人 NT$300 萬、每事故 NT$1,500 萬、財損每事故 NT$200 萬、每年總額 NT$3,400 萬（規則第 9 條） | 每人 NT$200 萬、每事故 NT$1,000 萬、財損 NT$200 萬、總額 NT$2,400 萬（辦法第 24 條） |
| 規費 | 登記證及專用標識 NT$5,000（規則第 35 條） | 登記證 NT$1,000＋標識牌 NT$2,000（辦法第 22 條） |
| 審查 | 必要時邀建築、消防等單位共同實地勘查（規則第 10 條） | 得邀衛生、消防、建管、農業等單位實地勘查（辦法第 15 條） |
建築物用途也要對得上。建築物使用類組附表二把「旅社、旅館、賓館等類似場所」列 B-4（供不特定人士休息住宿），「集合住宅、住宅、民宿（客房數五間以下）」列 H-2（供特定人長期住宿）。建築法第 73 條要求建築物依核定的使用類組使用，變更類組應申請變更使用執照，一定規模以下另有規定；未經核准變更使用擅自使用，處所有權人或使用人 NT$6 萬至 30 萬（第 91 條）。你的房子要不要辦變更使用，拿使用執照問建管單位，查法見這間店面能不能開這一行。
來源：發展觀光條例第 2、24、25 條；旅館業管理規則（114-06-27 修正）第 4、6、9、10、35 條；民宿管理辦法第 3、4、8、15、22、24 條；建築物使用類組使用項目舉例；建築法第 73、91 條。查閱日 2026-10-01。民宿的完整條件見開民宿要什麼證照。
短答：沒有登記就刊登本身就要罰；大樓管委會可以依公寓大廈管理條例制止並報請主管機關；任何人都能檢舉。
| 項目 | 規定 | 出處 |
|---|---|---|
| 沒有登記就刊登 | 未領旅館業或民宿登記證，以廣告物、出版品、廣播、電視、電子訊號、電腦網路或其他媒體散布、播送或刊登營業之訊息，處 NT$10 萬至 150 萬並命限期移除；屆期不履行得按次處罰 | 發展觀光條例第 55-1 條 |
| 合法業者的廣告 | 住宿廣告應載明旅館業登記證編號；限期改善屆期未改善，處 NT$1 萬至 5 萬 | 旅館業管理規則第 18-1 條；裁罰標準附表二項次十六 |
| 公寓大廈的使用 | 住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分，不得擅自變更；違反者管委會應予制止，經制止不遵從者報請縣市主管機關處理並要求回復原狀 | 公寓大廈管理條例第 15 條 |
| 擅自變更的罰則 | 處 NT$4 萬至 20 萬，並得令限期改善；屆期不改善得連續處罰（是否構成擅自變更由主管機關認定） | 公寓大廈管理條例第 49 條第 1 項第 3 款 |
| 規約 | 公寓大廈的管理使用與住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之 | 公寓大廈管理條例第 23 條 |
| 查處後 | 臺北市觀傳局：裁處後函報國稅局、稅捐處、消防局、建管處等單位，追查是否有其他違規情形 | 臺北市觀傳局新聞稿（2025-05-02） |
| 檢舉 | 民眾得敘明事實並檢具證據資料向主管機關檢舉，檢舉人身分應予保密；臺北市只給網址也會依網址網路蒐證 | 發展觀光條例第 55-2 條；臺北市觀傳局常見問答 |
| 檢舉獎金 | 中央：罰鍰 10 萬以上未滿 50 萬按 15%、50 萬以上按 10%（最高 10 萬），同一年度累計最高 30 萬，縣市另有規定從其規定。臺北市：罰鍰 15%、另扣所得稅 20%、年度最高 30 萬，匿名不能領 | 檢舉違反發展觀光條例案件獎勵辦法第 2、3 條；臺北市違法旅宿檢舉獎金 Q&A |
發展觀光條例沒有以網路平台為對象的條文，第 55-1 條處罰的是沒有登記證而刊登的人。臺北市觀傳局 2025 年的新聞稿也提到，部分境外跨國訂房平台仍未限制非法旅宿刊登房源——平台讓你上架，不代表你合法。
來源：發展觀光條例第 55-1、55-2 條；旅館業管理規則第 18-1 條；公寓大廈管理條例第 15、23、49 條；檢舉違反發展觀光條例案件獎勵辦法；臺北市觀傳局新聞稿（2025-05-02）、檢舉只提供網址可以嗎、檢舉獎金 Q&A。查閱日 2026-10-01。
條例定的是區間，縣市政府依「發展觀光條例裁罰標準」附表二（旅館業）裁處，依房間數定金額：
| 未領旅館業登記證而經營，房間數 | 裁罰基準 |
|---|---|
| 1–2 間 | NT$10 萬，並勒令歇業 |
| 3–5 間 | NT$30 萬，並勒令歇業 |
| 6–8 間 | NT$50 萬，並勒令歇業 |
| 9–10 間 | NT$80 萬，並勒令歇業 |
| 11–30 間 | NT$120 萬，並勒令歇業 |
| 31–50 間 | NT$160 萬，並勒令歇業 |
| 51 間以上 | NT$200 萬，並勒令歇業 |
| 勒令歇業後仍繼續經營 | 得按次依當次查獲房間數加倍處罰，最高 NT$200 萬；並得停止供水、供電、封閉、強制拆除（條例第 55 條第 7 項） |
| 沒有登記證卻刊登營業訊息 | NT$10 萬並命限期移除；受罰後仍繼續刊登，得按次加倍，最高 NT$150 萬 |
情節重大者，主管機關應公布名稱、地址、負責人或經營者姓名及違規事項（條例第 55 條第 8 項）。沒有民宿登記證而經營民宿，另依附表五：1–2 間 NT$10 萬、3–5 間 NT$18 萬，最高 15 間 NT$100 萬。臺北市 2025 年新聞稿說明，修法前無證經營旅館是 NT$10 萬至 50 萬、無證刊登是 NT$3 萬至 30 萬；網路上還看得到的舊金額，就是修法前的數字。
| 合法經營的做法 | 費用 | 說明 |
|---|---|---|
| 自己向縣市政府申請旅館業登記 | 規費 NT$5,000（登記證及專用標識） | 變更登記、補發換發登記證 NT$1,000；前提是先辦妥公司或商業登記（旅館業管理規則第 35 條） |
| 自己向縣市政府申請民宿登記 | 規費 NT$3,000（登記證 1,000＋標識牌 2,000） | 只限特定地區、非集合住宅（見民宿文） |
| 責任保險、建築與消防改善、變更使用 | 依保險公司、建築師、消防設備廠商報價 | 官方沒有公定價，本文不寫金額 |
| 已取得登記後的開幕前數位準備（安博力 Google 商家建置・旅宿民宿專屬方案） | NT$13,800 | 旅宿類別與設施屬性、客房照片清單、訂房連結整合；不含登記代辦，未取得登記證的物件不承接 |
來源：發展觀光條例裁罰標準（114-10-02 修正）第 6、9 條、附表二項次一、四十一、附表五項次一；發展觀光條例第 55 條（114-04-02 修正公布）；旅館業管理規則第 35 條。查閱日 2026-10-01。
| 你的情況 | 先做這件事 |
|---|---|
| A. 手上有一間市區套房，想做短租 | 先決定走哪條路：接待旅客就要旅館業登記（先辦公司或商業登記），拿使用執照問建管單位用途與類組對不對、要不要變更使用；大樓先看規約。做不到，就改成以居住為目的的一般租屋 |
| B. 已經在 Airbnb 等平台上架，但沒有登記證 | 先下架、停止接待：刊登本身就是第 55-1 條的 NT$10 萬至 150 萬，經營是第 55 條的 NT$10 萬至 200 萬；再依問題 2 判斷能不能申請登記 |
| C. 已經取得旅館業或民宿登記證，準備開幕 | 所有網路住宿廣告與訂房頁面載明登記證編號，登記證掛在營業場所明顯處；Google 商家檔案的名稱與登記證上的名稱一致 |
取得登記後的 Google 商家申請步驟，見Google 商家申請：新開業商家版；開幕前 60 天的數位準備順序，見新店開幕前 60 天必做的 10 件事。開業後主管機關會來查什麼，見稽查來了怎麼辦。各業態的法定門檻對照，見各業態法定門檻總覽；完整開業準備見新開業數位行銷攻略。
我們回你開幕前的數位時程：Google 商家檔案哪天建、訂房與導航入口放哪裡、客房照片什麼時候拍。只接已取得登記的業者。
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