開房屋仲介要什麼證照？
經紀業許可、營業保證金、經紀人與加盟店規定
在房仲店做了幾年，想自己開一家或加盟一個品牌時，最常先問「是不是有經紀人證照就能開」。先說結論：房仲是少數要「店」和「人」都過關的業態——店要先拿縣市政府的不動產經紀業許可，辦完公司或商業登記、繳營業保證金、加入同業公會才能營業；人則是每個營業處所至少要有 1 名領證的不動產經紀人。開張之後，加盟字樣、物件廣告和服務費都有明文規定。下面 3 個判斷點依序看。
開房屋仲介要什麼證照？
NT$25 萬
營業保證金：營業處所 5 處以下，每一營業處所的繳存額
1 人
每個營業處所至少置不動產經紀人；營業員每超過 20 名，增設 1 人
6%
仲介報酬上限：向買賣一方或雙方收取的總額合計，不是固定比率
來源：不動產經紀業營業保證金繳存或提供擔保辦法第 3 條；不動產經紀業管理條例第 11 條；內政部不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第一、二點。查閱日 2026-09-30。
本文不寫的數字
公司或商業登記規費、經紀人證書費、營業員登錄費與新北市公會公告的入會費，整理在開房屋仲介公司要多少錢；經紀業許可這一步，臺北市、新北市的申請資料都沒有列規費。營業項目代碼本文沒有查證。不動產經紀人考試的科目與及格標準（考選部辦理）、營業員訓練與經紀人專業訓練的費用，本文沒有查證。加盟金、權利金、廣告分攤依各加盟契約，店租、裝修、物件平台刊登費官方沒有公定數字，本文不寫。
- 問題 1：開店之前要過哪幾關？順序是什麼？
- 問題 2：店裡要有誰？經紀人和營業員差在哪？
- 問題 3：加盟、廣告、服務費和 Google 商家有什麼規定？
- 花多少：自己辦和請人辦
- 3 種情況的建議行動
- 常見問題 FAQ
問題 1：開店之前要過哪幾關？順序是什麼？
短答：先許可、再登記，保證金要在入會前繳，四件事做完才能營業，開張後 15 日內再申請備查。經紀業依條例定義是「經營仲介或代銷業務之公司或商號」，所以不能以個人名義直接掛牌。
| 順序 | 規定 | 你要做的事 |
|---|---|---|
| 1. 申請經紀業許可 | 經營經紀業者，應向主管機關申請許可後，依法辦理公司或商業登記；經營國外不動產仲介或代銷業務者，以公司型態為限。不合規定者通知 15 日內補正 | 備申請書一式二份，以及負責人、董事、監察人、經理人名冊與身分證明文件影本，向所在地直轄市或縣（市）主管機關申請 |
| 2. 公司或商業登記 | 許可後 6 個月內，辦妥公司或商業登記、繳存營業保證金、加入登記所在地的同業公會 | 三件事的期限都從許可起算 |
| 3. 繳存營業保證金 | 應在加入同業公會之前繳存；經營仲介業務者向中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會繳存，接獲通知後 3 日內繳存 | 備申請書、登記證明文件影本、全部營業處所清冊、全體經紀人名冊 |
| 4. 加入同業公會 | 辦妥登記並加入登記所在地之同業公會後方得營業；所在地公會尚未設立者，加入鄰近縣市公會 | 拿到會員證明後才開張 |
| 5. 開始營業 | 許可後 6 個月內開始營業，逾期由主管機關廢止許可；有正當理由得申請展延一次，以 3 個月為限 | 開幕日排在 6 個月內 |
| 6. 開業備查 | 開始營業後 15 日內，檢附申請書、登記證明、營業保證金繳存證明、同業公會會員證明、經紀人員名冊及證書影本申請備查 | 開幕後兩週內送件；之後分設營業處所，設立後 30 日內另行備查 |
| 沒許可就經營 | 非經紀業而經營仲介或代銷業務，禁止營業並處負責人或行為人 NT$10–30 萬罰鍰；禁止後仍繼續營業，處 1 年以下有期徒刑、拘役或科或併科 NT$10–30 萬罰金 | 許可與登記完成前，不要先接委託 |
來源：不動產經紀業管理條例第 4、5、7、32 條（110-01-27 修正）；不動產經紀業管理條例施行細則第 2–5、8、12 條；不動產經紀業營業保證金繳存或提供擔保辦法第 2、5、6 條。查閱日 2026-09-30。
營業保證金的計算方式：
| 項目 | 繳存額 |
|---|---|
| 營業處所 5 處以下 | 每一營業處所 NT$25 萬（常態與非常態營業處所都算） |
| 超過 5 處 | 每增加一處，增繳 NT$10 萬 |
| 每處經紀人超過 5 人 | 每增加一人，增繳 NT$3 萬 |
| 上限 | NT$1,000 萬 |
| 繳存方式 | 總額 NT$500 萬以下繳現金或即期支票；超過部分得以金融機構保證函擔保 |
| 退還 | 因申請解散者，得自核准註銷營業之日滿一年後二年內請求退還，不包括孳息 |
| 低於應繳額 | 全國聯合會通知 1 個月內補足；未補足，停止營業至補足為止，停業達一年廢止許可 |
來源：營業保證金繳存或提供擔保辦法第 3、4 條；不動產經紀業管理條例第 8、9、29 條。查閱日 2026-09-30。以一家店、店內經紀人 5 人以下計算，是 NT$25 萬（本文計算）。
問題 2：店裡要有誰？經紀人和營業員差在哪？
短答：每個營業處所至少 1 名經紀人；營業員只能「協助經紀人」，契約、要約書、廣告稿這些文件要由經紀人簽章。店裡從事仲介的人，每一位都要具備經紀人員資格。
| 項目 | 不動產經紀人 | 不動產經紀營業員 |
|---|---|---|
| 職務 | 執行仲介或代銷業務 | 協助經紀人執行仲介或代銷業務 |
| 怎麼取得 | 不動產經紀人考試及格，並具備一年以上經紀營業員經驗，向直轄市或縣（市）政府請領證書（證書費每張 NT$1,000） | 營業員訓練合格（不少於 30 小時）或經紀人考試及格，向中央主管機關指定之機構、團體登錄並領有證明 |
| 有效期限 | 4 年；期滿前檢附 4 年內完成專業訓練 30 小時以上證明換證（加註延長每次 NT$500） | 4 年；期滿檢附完成訓練 20 小時以上證明重新登錄 |
| 要簽章的文件 | 出租出售委託契約書、承租承購要約書、定金收據、不動產廣告稿、不動產說明書、租賃買賣契約書 | 條文未列 |
| 店家義務 | 規定 | 違反的後果 |
|---|---|---|
| 人數 | 每個營業處所至少置經紀人 1 人；營業員每逾 20 名，增設經紀人 1 人 | 經紀業處 NT$6–30 萬罰鍰 |
| 資格 | 不得僱用未具備經紀人員資格者從事仲介或代銷業務 | 經紀業處 NT$6–30 萬罰鍰 |
| 名冊 | 經紀人到職之日起 15 日內造具名冊報請所在地主管機關備查，異動時亦同 | 限期改正；屆期未改正處 NT$3–15 萬 |
| 專任 | 經紀人員應專任一經紀業，不得為自己或他經紀業執行業務（所屬經紀業同意者除外） | 經紀人員申誡 |
| 連帶責任 | 經紀人員執行業務因故意或過失致交易當事人受損害，經紀業與經紀人員負連帶賠償責任 | 民事賠償 |
來源：不動產經紀業管理條例第 4、11–17、22、26、29、31 條；施行細則第 15 條；不動產經紀人證書費收費標準第 2 條。查閱日 2026-09-30。
問題 3：加盟、廣告、服務費和 Google 商家有什麼規定？
短答：加盟要標明、廣告要先簽委託、服務費合計不超過 6%。這三件事都寫在不動產經紀業管理條例與內政部規定裡，開張第一天就要照做。
| 項目 | 規定 | 違反的後果 |
|---|---|---|
| 揭示 | 營業處所明顯之處揭示經紀業許可文件、同業公會會員證書、不動產經紀人證書（得用影本），以及報酬標準及收取方式 | 限期改正；屆期未改正處 NT$3–15 萬 |
| 加盟標明 | 加盟經營者，揭示證照時應併標明；並於廣告、市招及名片等明顯處，標明「加盟店」或「加盟經營」字樣 | 限期改正；屆期未改正處 NT$3–15 萬 |
| 廣告時點 | 與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售 | 經紀業處 NT$6–30 萬 |
| 廣告內容 | 應與事實相符，並註明經紀業名稱；與事實不符應負損害賠償責任；廣告稿由經紀人簽章 | 經紀業處 NT$6–30 萬 |
| 服務報酬 | 向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計，不得超過實際成交價金 6% 或一個半月之租金；這是最高上限，不是固定收費比率；收費標準與雙方比率要記載於委託契約書、要約書 | 不得收取差價；已收差價或超收的報酬加計利息加倍返還，經紀業處 NT$6–30 萬，經紀人員停止執行業務 6 個月至 3 年 |
| 雙方委託 | 經買賣或租賃雙方書面同意，才得同時接受雙方委託，並公平提供類似不動產交易價格、告知依仲介專業應查知之瑕疵等 | 處 NT$3–15 萬 |
| 租賃實價登錄 | 居間或代理成交的租賃案件，簽訂租賃契約書之日起 30 日內申報登錄；買賣案件則由權利人及義務人在申請移轉登記時共同申報 | 租賃逾期或租金、面積不實，處 NT$1–5 萬 |
來源：不動產經紀業管理條例第 18–22、24-1、24-2、29、31 條；施行細則第 21、22 條；不動產仲介經紀業報酬計收標準規定（內政部 89-07-19 修正）；平均地權條例第 47 條（112-02-08 修正）。查閱日 2026-09-30。
公平會另有兩份規定和加盟、廣告直接相關：
| 規定 | 內容 |
|---|---|
| 加盟店自定服務報酬 | 採加盟經營方式者，應容許加盟店自由決定服務報酬；以不正當限制加盟店服務報酬標準作為加盟條件，而有限制競爭之虞者，違反公平交易法；業者共同決定服務報酬收費標準，屬違法聯合行為的態樣 |
| 加盟前的資訊揭露 | 加盟業主應在締結加盟經營關係 10 日前（或個案認定合理期間、雙方約定期間）提供開始營運前與營運期間的各項費用、商圈內設置同一體系的計畫、契約變更終止條件等；簽約前給至少 5 日審閱期，簽約日起 30 日內交付契約。七項資訊逐項怎麼看，見加盟前要看什麼 |
| 「第一品牌」這類宣稱 | 涉及服務品質、企業形象的廣告虛偽不實或引人錯誤，由公平會依公平交易法第 21 條處理，例如宣稱「仲介服務第一品牌」卻沒有銷售數字或意見調查等客觀數據 |
| 斡旋金 | 收取斡旋金前，要以書面告知買方斡旋金與內政部版要約書的區別，以及買方可以選擇採用要約書 |
| 散布不實資訊 | 任何人以電子通訊、網際網路、說明會或其他傳播方式散布不實資訊影響不動產交易價格，或通謀、虛偽交易營造交易活絡表象，處 NT$100 萬–5,000 萬罰鍰（平均地權條例第 47-5、81-3 條） |
來源：公平交易委員會對於不動產經紀業之規範說明第五、六、七、九點（104-12-29 修正）；公平交易委員會對於加盟業主經營行為案件之處理原則第三、四點（107-08-01 發布）；平均地權條例第 47-5、81-3 條。查閱日 2026-09-30。
Google 對房仲另有平台規則（這是 Google 的政策，不是法規）：房地產仲介屬「個人專業執業人員」，但企業的業務人員和客戶開發專員不符合建立商家檔案的資格；專業執業人員不得為不同服務項目分別建立商家檔案；同一地點有多位專業執業人員時，店面建一個地點檔案，個人檔案的標題只能放姓名。商家名稱要與實際用於店面、網站和文具上的名稱一致；Google 接受獲品牌授權的加盟店在名稱中提及品牌，例如「○○加盟門市」。法規要求加盟店在廣告、市招、名片標明加盟字樣，所以商家名稱照招牌上的寫法建立即可，不要另外加上「買屋賣屋」「急售」這類服務字。
來源：在 Google 上宣傳商家的相關規範（Google 商家檔案說明）；不動產經紀業管理條例施行細則第 22 條。查閱日 2026-09-30。商家檔案怎麼申請見Google 商家申請完整教學；加盟店開幕的數位分工見加盟店首店開業行銷指南。
花多少：自己辦和請人辦
| 做法 | 費用 | 說明 |
|---|---|---|
| 自己請領不動產經紀人證書 | 證書費每張 NT$1,000 | 以加註方式延長有效期限，每次 NT$500 |
| 營業保證金 | 5 處以下每一營業處所 NT$25 萬 | 是繳存的保證金，不是規費；依條件可請求退還，不含孳息 |
| 公司或商業登記、經紀人證書、營業員登錄、入會費 | 經紀人證書 NT$1,000、營業員登錄 NT$300；公司登記依資本額計算 | 逐項算法見成本頁；許可這一步臺北市、新北市申請資料未列規費；入會費依各公會規定 |
| 加盟金、權利金、店租、裝修 | 依契約與報價 | 官方沒有公定價，本文不寫金額；加盟業主應在締約 10 日前提供各項費用資訊 |
| 開幕前數位準備（安博力 Google 商家建置） | 基礎申請驗證 NT$6,800 起 | 用和招牌一致的店名建立與驗證商家檔案；不含經紀業許可、登記與入會代辦，不寫沒有客觀數據的「第一」宣稱 |
3 種情況的建議行動
| 你的情況 | 先做這件事 |
|---|---|
| A. 自創品牌開第一家店 | 先確認店裡至少有 1 名已領證的經紀人（證書要考試及格＋一年營業員經驗），再向縣市政府申請經紀業許可；許可後 6 個月內辦登記、繳 NT$25 萬營業保證金、入公會，開幕後 15 日內申請備查。Google 商家檔案用登記並掛在招牌上的名稱建立 |
| B. 加盟一個房仲品牌 | 簽約前要求加盟業主提供各項費用與商圈設點計畫，至少 5 日審閱期；確認契約沒有限制你自定服務報酬。開幕時招牌、名片、廣告都標明「加盟店」或「加盟經營」，證照揭示處併標明 |
| C. 已開業，準備刊登物件、做網路廣告或開第二家店 | 每個物件先簽委託契約書再上架，廣告註明經紀業名稱、廣告稿由經紀人簽章；拿掉沒有客觀數據的「第一」「最多」字眼。開第二家店：設立後 30 日內備查、補足營業保證金、確認新店也有經紀人；其他每家各自要辦的項目見開分店要重新申請哪些 |
營業保證金一家店、經紀人 5 人以下是 NT$25 萬，開第二家起怎麼加、什麼時候能退，加上經紀人考試報名費 2,000、營業員登錄 300 與公會會費，逐項算法見開房屋仲介公司要多少錢。
許可和登記之後，是讓要買屋賣屋的人在地圖上找得到你的店。開業前的數位準備照這個順序做：新店開幕前 60 天必做的 10 件事。各業態的法定門檻對照，見各業態法定門檻總覽；另一個同樣有專業執業與廣告規範的行業，見開律師事務所要什麼證照；專業服務業的搜尋概況，見專業服務產業指南。
常見問題 FAQ
開房屋仲介需要什麼證照？
要兩樣：店的不動產經紀業許可，和人的不動產經紀人證書。經營經紀業要先向所在地直轄市或縣（市）主管機關申請許可，再辦公司或商業登記、繳存營業保證金、加入登記所在地的同業公會，才能營業（不動產經紀業管理條例第 5、7 條）；每個營業處所至少要置經紀人 1 人（第 11 條）。開始營業後 15 日內，還要檢附登記、保證金、公會會員證明與經紀人員名冊申請備查（施行細則第 5 條）。
負責人自己沒有經紀人證照，可以開房仲嗎？
條例對經營者規定的是第 6 條的消極資格（例如受破產宣告尚未復權、犯詐欺背信侵占罪受一年以上有期徒刑確定未滿三年等）；對人員的要求是每個營業處所至少置經紀人 1 人，營業員每超過 20 名要增設 1 名經紀人（第 11 條），而且不得僱用沒有經紀人員資格的人從事仲介（第 17 條）。經紀人證書的條件是經不動產經紀人考試及格，並具備一年以上經紀營業員經驗（第 13、14 條）。
營業保證金要繳多少？可以拿回來嗎？
營業處所 5 處以下，每處 NT$25 萬；超過 5 處，每增加 1 處加 NT$10 萬；每個營業處所的經紀人超過 5 人，每多 1 人加 NT$3 萬；最高 NT$1,000 萬。仲介業向中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會繳存，要在加入同業公會之前繳；總額 NT$500 萬以下要繳現金或即期支票（營業保證金繳存或提供擔保辦法第 2–4 條）。公司解散或商號歇業等情形，可在核准註銷營業之日滿一年後二年內請求退還，不含孳息（條例第 9 條）。
加盟房仲品牌有什麼特別規定？
經紀業是加盟經營者，要在廣告、市招及名片等明顯處標明「加盟店」或「加盟經營」字樣（施行細則第 22 條），揭示證照時也要併標明（條例第 18 條）。公平會規範說明要求加盟體系容許加盟店自由決定服務報酬；公平會加盟處理原則要求加盟業主在締約 10 日前提供加盟金、權利金、商圈內設點計畫等重要資訊，簽約前給至少 5 日審閱期、簽約後 30 日內交付契約。
仲介服務費最多可以收多少？
內政部報酬計收標準：向買賣或租賃的一方或雙方收取的報酬總額合計，不得超過實際成交價金 6% 或一個半月租金。這是上限，不是固定收費比率；收費標準和買賣雙方各自的比率要寫進委託契約書、要約書，也要揭示在營業處所明顯處。收取差價或超收，已收的要加計利息加倍返還，經紀業處 NT$6–30 萬罰鍰。
成交後要由仲介申報實價登錄嗎？
看案件類型。買賣案件由權利人及義務人在申請所有權移轉登記時共同申報（平均地權條例第 47 條第 2 項）。租賃案件由仲介業在簽訂租賃契約書之日起 30 日內申報，逾期或租金、面積不實處 NT$1–5 萬罰鍰（條例第 24-1、29 條）。代銷預售屋另有申報義務。
物件廣告有什麼規定？
要先和委託人簽訂委託契約書，才能刊登廣告及銷售；廣告內容要與事實相符，並註明經紀業名稱（條例第 21 條），不動產廣告稿要由經紀人簽章（第 22 條），違反處經紀業 NT$6–30 萬罰鍰。廣告宣稱「第一品牌」這類內容卻沒有銷售數字或調查等客觀數據，公平會會依公平交易法處理；以網路等方式散布不實資訊影響不動產交易價格，依平均地權條例處 NT$100 萬–5,000 萬罰鍰。
傳店名、地址和預計開幕日給我們
我們回你開幕前的數位時程：Google 商家檔案用和招牌一致的店名哪天建、店面與經紀人員的檔案怎麼分、導航與預約看屋入口放哪裡。文案不寫沒有客觀數據的「第一」宣稱。
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